전세 사기가 전 사회적인 공포로 확산되고 있다. 서울 서부지역 다세대(빌라) 갭투자 전세 사기부터 최근에는 인천 미추홀구 아파트·오피스텔이 통째로 경매에 넘어가는 전세 사기 사건까지, 피해 규모와 양상이 확대되고 있다. 전세 사기가 ‘누구나 당할 수 있는 공포’로 번진 것은 어떤 임차인(세입자)도 임대인(집주인)의 재산 상황, 보유 주택 수, 위험 정도를 알 수 없기 때문이다. 악명 높은 갭투자 집주인들의 명단이 온라인 커뮤니티를 중심으로 돌기 시작하고, 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)이 높은 지역에서는 자신도 피해자가 될지 모른다는 두려움이 임차인들 사이에 번져가는 중이다.

대다수 전세 사기 사건은 주택 수백 채를 전세를 낀 채 사들였다가 전세보증금을 돌려주지 못하는 방식으로 전개된다. 이 과정에서 신축 빌라를 분양가보다 높은 가격에 전세 계약하거나, 계획적으로 부동산 공인중개사와 건축주, 매매 컨설턴트(분양업자)가 담합하는 경우도 발생한다. 그런데 이런 ‘다주택 갭투기 전세 사기’는 불과 3년 전만 해도 임차인들에게 낯선 존재였다.

다주택 갭투기 전세 사기가 처음 여론의 주목을 받은 건 2019년 ‘화곡동 강씨 사건’이다. 당시 〈시사IN〉은 2019년 7월 서울 화곡동 일대에서 280여 채를 소유한 것으로 알려진 임대인 ‘화곡동 강씨’의 세입자 피해를 집중 조명했다(〈시사IN〉 제617호 ‘갭투자로 세입자 등친 ‘화곡동 강씨’ 추적기’ 기사 참조). 피해자들이 서로를 인지하고 연대해 대응한 첫 사례였다.

‘화곡동 강씨’ 피해자들의 대응은 이후 다른 지역, 다른 임대인의 피해자들에게 일종의 롤모델이 되었다. 피해 임차인들은 자신들의 문제뿐 아니라 다른 사건 피해자들에게 대응 방법 등을 알려주면서 지원했다. 피해 임차인 가운데 일부는 공동으로 법적 대응에 나섰다. 여러 언론 보도를 통해 회자되었고, 여론도 임차인들에게 호의적이었다. 수사만 제대로 이뤄진다면 피해자들을 기망한 임대인과 공인중개사를 처벌할 수 있을 것이라 기대했다.

그러나 3년 동안, 피의자들은 여전히 처벌받지 않았고, 국가는 피해 임차인들의 고소에 묵묵부답을 이어가고 있었다. 〈시사IN〉은 ‘화곡동 강씨 사건’ 피해자들을 다시 만나 여전히 현재진행형인 이들의 고통을 살펴보았다. 결론적으로 검찰은 3년째 임대인 강씨에 대한 기소 여부를 결정짓지 않았고, 그사이 담당 검사도 바뀌었다. 전세 사기의 후폭풍은 오롯이 임차인들이 감당하고 있었다.

먼저 ‘화곡동 강씨 사건’을 복기해보자. 당시 사건 전개는 이랬다. 서울시 강서구 화곡동 일대에 거주하고 있던 피해 임차인들은 2019년 1월부터 임대인 강씨와 연락이 닿지 않았다. 2019년 4월 강씨는 임차인들에게 ‘전세보증금을 돌려줄 수 없게 되었으니 현재 전세 거주 중인 집을 대리인을 통해 인수받으라’는 문자를 남긴 뒤 잠적했다. 피해 임차인들이 강씨의 주소지를 찾아갔으나 그를 만날 수 없었다. 피해 임차인들은 우연히 네이버 ‘지식iN’ 댓글을 통해 ‘피해자가 나뿐이 아니다. 동네에 강씨로부터 피해를 입은 임차인들이 더 있다’는 사실을 알게 되었고, 오픈 카톡방을 열어 피해 사례를 모았다.

검찰은 3년째 묵묵부답

당시 강씨가 소유한 다세대주택은 280여 채로 알려졌다. 〈시사IN〉은 이 가운데 강씨 소유가 명확히 확인된 다세대주택 54건을 조사하고, 피해 상황을 유형화했다. 대다수 피해자들은 서울 강서구 화곡1동·4동에 몰려 있었고 강씨는 이 주택을 2015년부터 2016년 사이에 집중 매수했다. 피해 임차인 대부분은 이 지역에 위치한 ㅎ공인중개사사무소를 통해 계약했는데, 임차인들의 피해가 가시화되자 이 부동산 중개사무소를 운영하던 공인중개사 조 아무개씨는 가게를 폐업한 뒤 잠적했다. 당시 조씨는 〈시사IN〉에 “부모님이 편찮으셔서 가게를 정리하고 부산으로 갔다”라고 주장했다.

임차인들은 같은 임대인(강씨)으로부터 전세 사기를 당했으나, 각자 처한 상황은 조금씩 달랐다. 어떤 임차인은 일찌감치 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 전세보증금반환보증(보험)에 가입해 당장 전세금을 HUG로부터 받을 수 있었다. 가장 운 좋은 경우다. 또 다른 임차인은 보험에 가입하려 했으나 HUG로부터 거절당하기도 했다. 보험에 가입하려던 시점에 이미 강씨의 재무 상태가 엉망이었기 때문이다.

몇몇 임차인은 자기도 모르는 사이에 임대인이 다른 개인 또는 법인으로 바뀌어 있기도 했다. 강씨가 집을 제3의 인물·법인에 넘겨버린 것이다. 그런데 이들 중 일부는 새 임대인과도 연락이 닿지 않아 발을 동동 구를 수밖에 없었다. 가장 난감한 경우는 ‘아직 전세 기간이 많이 남아 있는 이들’이었다. 강씨가 사라진 시점은 2019년 초인데, 일부 임차인은 2018년 강씨와 재계약하는 바람에 2020년 전세 만기 시점까지 피해를 호소하지도, 미리 조치를 취하지도 못했다.

각자 처한 사정이 다르다 보니 대응 방식도 달랐다. 당시 강씨의 대리인이라며 임차인들 앞에 나타난 이 아무개씨는 “강씨가 전세금을 돌려줄 수 없으니 집을 매입하시라. 전세금 금액대로 소유권을 가져가면 된다”라고 주장했다. 결국 일부 임차인들은 이렇게 집을 그대로 인수받았다. 강씨가 보유하던 다세대주택 대부분은 깡통 주택이었다. 임차인 대부분이 인근 주택 매매 시세보다 비싼 가격으로 임대차 계약을 맺은 상태였다. 집을 인수받기로 한 사람들도 결국 어느 정도 손해를 감수해야 했다.

이 때문에 피해자들은 공인중개사 조 아무개씨의 책임이 크다고 주장한다. 가령 한 피해자가 다세대주택(빌라) 한 채를 2억원에 전세 계약했다고 가정하자. 실제 이 집의 시세는 1억8000만원 수준이라 이른바 ‘역전세’ 상태였지만, 집주인 강씨도, 임대차 계약을 중개한 공인중개사 조씨도 이 같은 사실을 임차인에게 알리지 않았다.

주택 매수를 거부한 임차인들은 각자 강씨를 상대로 전세보증금반환소송을 청구하며 대응했다. 그러나 개별 전세보증금반환소송을 할 경우 전세금을 돌려받기까지 시간이 오래 걸린다. 임차인에 따라서는 소송 결과를 기다리는 게 불가능한 이들도 있었다. 결국 어쩔 수 없이 강씨의 요구대로 집을 매입하는 이들이 생겨났다.

피해 임차인들은 임대인이 강씨라는 점 이외에 다른 공통점이 있었다. 바로 연령대다. 〈시사IN〉이 만난 ‘화곡동 강씨 전세 사기’ 피해자 대다수는 2015년부터 2018년 사이에 화곡동 다세대주택으로 이사한 이들이었다. 대부분이 사회 초년생이거나 이제 막 가족을 이룬 사람들이었다. 주택청약을 기대하며 다세대주택에서 신혼살림을 차린 부부, 이제 막 아이가 태어나 집을 넓혀야 하는데 전세 사기에 직면한 가족, 홀로 독립해 첫 전셋집을 마련한 젊은 1인 가구, 아파트 매입을 꿈꾸며 좁은 집에서 버티고 있는 무주택 청년이 대부분이었다.

특히 이들에게 ‘무주택 지위’란 중요했다. 정부가 신혼부부와 청년을 상대로 제공하는 각종 주거복지 특혜를 놓치지 않으려면 집을 매입한 이력이 없어야 했다. 강씨 주장대로 임차인이 집을 매수해 나중에 팔아서 전세금을 돌려받으라는 건, 신혼부부 특별공급 주택청약 같은 각종 혜택을 포기하라는 소리와 같았다.

2019년 ‘화곡동 강씨’가 세간의 주목을 받은 이후 3년 동안 강씨에 대한 처벌은 요원했다. 무엇보다 기소를 담당하는 검찰이 사건을 2년이나 질질 끌었다. 피해 임차인 14명이 임대인 강씨와 공인중개사 조씨를 처음 형사고소한 시점이 2019년 8월8일이다. 서울남부지검은 이 사건의 수사를 서울강서경찰서에 맡겼고, 경찰 수사에 꼬박 1년이 걸렀다. 2020년 8월, 경찰은 기소 의견으로 검찰에 이 사건을 송치했다. 당시만 하더라도 피해 임차인들은 조만간 법정에서 강씨와 조씨의 얼굴을 볼 수 있으리라 기대했다.

그러나 이후 2년간 검찰은 감감무소식이었다. 피해자의 법률 대리를 맡고 있는 신중권 변호사(법무법인 거산)는 2021년 검찰에 수사 상황을 물을 때 “(이런 유형의 사건) 선례가 없다. 법리 검토 중이다”라는 말을 들었다고 설명한다. 신 변호사는 〈시사IN〉과 만난 자리에서 “변호사 경력 동안 이렇게 수사 결론이 안 나는 경우는 처음이다. 언론에 잘 알려진 ‘세 모녀 전세보증금 사기 사건(세 모녀 사건)’의 경우 강씨 사건보다 늦게 수사가 시작됐으나 결국 임대인과 분양 대행업자를 구속했다. ‘세 모녀 사건’ 수사 당시 검찰(서울중앙지검)이 우리 사건(화곡동 강씨 사건)을 많이 참고했다고 들었다. 그러나 막상 중앙지검이 참고했다는 우리 사건은 2년 동안 기소 여부도 결정되지 않았다. 이게 말이 되나”라고 말했다.

“이렇게 수사 결론이 안 나는 경우는 처음”

검찰은 올해 5월25일, 이 사건의 담당 검사를 교체했다. 새로 사건을 배정받은 남부지검 정종헌 검사는 7월13일 고소인들의 사건 진행 문의에 “기록을 넘겨받은 지 얼마 되지 않아 아직 검토 중이다”라고 답했다. 1년간 경찰 수사 끝에 검찰로 넘어간 ‘화곡동 강씨 사건’은 1년9개월 동안 검찰 서랍에 잠들어 있었고, 새로 사건을 배정받은 검사 역시 지난 4개월 동안 ‘검토’ 단계에 머물러 있다. 그사이 전국적으로 ‘화곡동 강씨’와 유사한 사건이 줄지어 발생했다.

강씨 사건에 대한 검찰의 대응은 대검찰청이 자랑스럽게 외친 ‘엄벌 기조’와도 벗어나 있다. 대검찰청은 지난 7월11일 ‘서민·청년 상대 전세 사기 엄정 대응’이라는 보도자료를 발표하며 “서민을 울리는 전세보증금 사기 범죄에 대해 기망 수법이 계획적·적극적인 경우 원칙적으로 구속수사하는 등 엄정 대응 방안을 전국 검찰청에 지시했다”라고 밝혔다. 대검찰청이 이렇게 적극적으로 전세 사기 대응 방향을 밝힌 것은 이른바 ‘세 모녀 사건’의 기소를 대대적으로 홍보하기 위해서였다. 같은 날 서울중앙지검은 ‘세 모녀 사건’ 중간 수사 결과를 발표했는데, 이 자리에서 “분양 대행업자와 무자본 갭투자자가 조직적으로 임차인들을 대상으로 사기 범행을 저질러왔음을 최초로 밝혔다”라며 이번 기소의 의의를 내세웠다.

그러나 막상 검찰이 더 오랫동안 쥐고 있던 ‘화곡동 강씨 사건’은 대검찰청에서 전혀 언급되지 않았다. 대검찰청은 이날 전국 검찰이 수사 중인 ‘대표 범죄 수사 사례’를 설명했는데 여기에도 서울남부지검이 수사 중인 ‘화곡동 강씨’ 사례는 등장하지 않았다.

윤석열 대통령은 7월20일 “깡통 전세가 우려되는 지역을 선별해서 선제적으로 관리해나가겠다. 전세 사기와 같이 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사를 통해 일벌백계하겠다”라고 말했다. 대검찰청이 수사 성과라며 홍보한 이슈를 대통령이 직접 뒷받침하는 모습이다. 그러나 ‘화곡동 강씨’ 피해자들은 대통령과 검찰의 이러한 주장에 대해 “이미 송치받은 사건도 제대로 해결하지 못하는데 그런 약속을 하는 것인가”라고 반응했다.

사건이 검찰에 머물러 있는 동안 피해자들은 각자의 여건에 따라 당면한 문제를 해결해야 했다. 사건을 공론화시키고 강씨와 조씨를 사기 혐의로 고소하는 것은 힘을 모아 함께했지만, 본인 집 문제 해결은 오롯이 혼자 감당해야 했다. 운이 좋은 경우는 집을 경매에 부친 뒤 새 집주인으로부터 전세금을 돌려받을 수 있었다. 김진숙씨(가명)와 장인석씨(가명)가 대표적이다. 전세금 1억9000만원이 묶여 있던 김씨의 집은 2020년 8월, 새로운 집주인이 2억1000만원에 낙찰받았다. 김씨의 전세 만기일이 2019년이라 경매도 빠르게 진행됐다.

전세 사기를 겪을 경우, 후속 조치는 크게 두 갈래로 나뉜다. 보험에 가입했을 경우 HUG를 통해 전세금을 돌려받게 되어 별 문제 없이 퇴거할 수 있다. 하지만 보험에 가입되어 있지 않을 경우 집주인을 상대로 전세보증금반환소송을 거쳐 법원의 강제 경매 판결을 받아내야 한다. 이 과정은 약 1~2년이 소요된다.

장인석씨도 김진숙씨처럼 낙찰가율이 나쁘지 않아 다행이었다. 법원 경매는 부동산 시장의 분위기에 따라 경쟁이 치열할 수도, 유찰이 반복될 수도 있다. 2020년부터 2021년까지 수도권 빌라 가격이 잠시나마 상승했다. 장씨처럼 일부 임차인들은 이 시기에 강제 경매를 집행해 뒤늦게나마 전세금을 돌려받을 수 있었다.

그러나 위치에 따라, 시기에 따라 경매의 결과가 달라지기도 한다. 이원재씨(가명)는 가까스로 일부 손해를 감수하고 전세금을 돌려받았다. 이씨는 강씨가 잠적한 2019년 당시 어떤 조치도 취할 수 없었다. 2018년에 전세 재계약을 맺는 바람에 2020년 2월 만기가 지나고 나서야 전세금반환소송을 걸 수 있었다. 1년간 전전긍긍하며 임대 기간을 채웠고, 다시 1년간 재판이 뒤따랐다. 이씨의 전세보증금은 1억9500만원. 청약 당첨된 아파트에 입주하기로 되어 있었지만, 전세보증금을 돌려받지 못하는 바람에 2억 가까운 돈을 새로 빌려 이사 갈 아파트의 잔금을 치렀다. 경매 처리 과정도 순탄치 않았다. 두 차례 유찰 끝에 세 번째 입찰에서 경매가 완료되었다.

8월 한 달 사고 금액만 약 1089억원

반면 윤원준씨(가명)는 여전히 사정이 나아지지 않았다. 2018년 3월, 윤씨는 1억5800만원에 임대인 강씨와 전세 재계약을 맺었다. 스물여섯에 결혼해 처음 마련한 신혼집이었다. 2020년 3월 만기를 맞이한 뒤에야 소송이 가능했고, 2년이 지난 올해 강제 경매에 나설 수 있었다. 그러나 현재 윤씨의 집은 두 차례 유찰되었다. 감정평가 금액은 1억9000만원이지만, 부동산 경기가 빠르게 식으면서 경매 시장에도 냉기가 돌았다. 세 번째 경매 결과를 기다리는 윤씨는 〈시사IN〉과의 통화에서 이렇게 말했다. “아파트 청약을 넣어 당첨되었지만, 전세금을 뺄 수가 없어서 포기했다. 2019년 강씨가 잠적하며 전세 사기를 당했다는 걸 알았을 때에는 전 재산을 날렸다는 생각이 들었다. 죽고 싶은 심정이었다.”

국토교통부는 9월1일, 안전한 임대차 거래 환경을 조성하고 피해자를 지원하기 위한 세부 대책을 담은 ‘전세 사기 피해 방지 방안’을 발표했다. 이 대책에는 임차인이 임대인의 세금 체납 사실이나 선순위보증금 정보를 확인할 수 있게 하는 방안이 포함되었다. 그러나 ‘화곡동 강씨 사건’처럼 당장 피해자들이 원하는 건 빠른 사법 처리와 현실적인 피해 지원이다. 이미 경찰 수사까지 마친 사안을 기소조차 못하는 상황에서 거래 환경 개선책에 불과한 국토교통부의 발표는 아무런 소용이 없다.

9월12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 8월 한 달간 전세보증금반환보증(보험) 사고 건수는 511건, 사고 금액은 약 1089억원으로 집계됐다. 역대 최대치다. 전세 사기 피해는 당분간 더 많이 발생할 가능성이 크다. 부동산 시장이 하락세에 접어들면서 전국적으로 깡통 주택 피해가 확대될 수 있어서다. ‘화곡동 강씨 사건’ 피해자 가운데 경매를 거쳐 전세금을 돌려받은 ‘운 좋은’ 사례도 앞으로 찾아보기 힘들 수 있다. 무엇보다 다급한 건 피해자들에 대한 직접적 지원과 가해자에 대한 엄정한 사법 처리다. 지금 국가는, 그 기본적인 일조차 3년 넘게 미루고 있다.