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자영업자가 꼭 알아야 할 상가임대차보호법

박현정 (변호사) webmaster@sisain.co.kr 2019년 02월 22일 금요일 제596호
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한국은 자영업의 나라다. 자영업자 비율은 전체 취업자 대비 25.5%로, 취업자 네 명 중 한 명은 자영업자나 무급가족종사자(가족이 경영하는 사업체에서 일하는 사람)이다. 경제협력개발기구(OECD) 평균은 16.9%로, 한국보다 자영업자 비율이 높은 나라는 콜롬비아·그리스·터키·멕시코·칠레뿐이다.

문재인 대통령은 지난해 7월23일 수석보좌관회의에서 “중층과 하층 자영업자 소득은 임금근로자보다 못한 실정으로 이들을 자기고용노동자로 인식할 필요가 있다”라고 말하기도 했다. 이 ‘자기고용노동자’들이 현장에서 가장 많이 부딪히는 문제 중 하나가 바로 상가 임대차 관련 문제다. 관련 법을 제대로 알아야 하는 이유다.

2018년 10월16일 일부 개정된 상가건물임대차보호법은 임대차계약 기간을 최장 10년까지 보장한다. 종전에는 최장 5년이 보장되었는데 10년으로 연장되면서 상가 임차인(상가 세입자)으로서는 장기간 안정적인 영업을 할 수 있게 됐다.
ⓒ윤현지

물론 임대차 기간이 ‘무조건’ 10년간 보장되는 것은 아니다. 통상 임대차계약을 체결할 때 1년 혹은 2년 단위로 기간을 정하게 된다. 임차인은 계약 만료가 다가오면 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인(건물주)에게 계약 갱신을 요청해야 한다. 임차인이 계약 갱신을 요청하는 경우 임대인은 계약 갱신에 응할 수도 있고, 거절할 수도 있다.

법 개정 전 계약에도 적용 가능

상가건물임대차보호법은 임대인의 정당한 계약 갱신 거절 사유를 명시하고 있다. 가장 대표적인 갱신 거절 사유는 임차인이 3기의 차임액에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우(월세를 3개월까지 밀린 적이 한 번이라도 있는 경우)이다. 그리고 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어서 재건축의 필요성을 주장하는 경우 역시 임대인이 계약 갱신을 거절하는 주된 사유이다. 임대인이 갱신을 거절하는 사유가 정당하다고 인정되면 임대차 기간 10년은 보장되지 않는다.

임차인이 계약 갱신을 요청하지 않는 경우라면 어떨까. 임차인이 계약 갱신 요구 기간을 놓치거나 계약 갱신 요구권을 알지 못한 경우라도 10년의 임대차 기간을 보장받을 수 있다. 다만 이 경우 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 하지 않았거나 임대차 조건의 변경을 통지하지 않았어야 한다.

임대인과 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약에 대하여 아무런 언급을 하지 않으면 ‘묵시적 갱신’이 이뤄진다. 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건에 임대차한 것으로 간주된다. 주의해야 할 점은 묵시적으로 갱신된 임대차 존속 기간은 1년이라는 점이다.

법 개정 전 임대차계약을 체결한 경우에도 개정법 적용을 받을 수 있다. 이를테면 2013년 12월1일에 계약을 체결하고 2018년 11월30일에 종전 5년간의 임대차계약 기간이 만료되는 경우의 임차인도 개정된 상가건물임대차보호법을 적용받아 10년의 임대차 기간을 보장받을 수도 있다.

상가건물임대차보호법 부칙에서는 10년의 계약 갱신 요구 기간을 “2018년 10월16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”라고 규정해놓았다. 종전 5년의 임대차 기간이 만료되는 임차인의 경우일지라도 2018년 10월16일 이후에 묵시적으로 갱신되거나 임대인과의 합의로 계약이 갱신되는 경우에는 최초 임대차 시점으로부터 10년의 기간이 보장될 수 있다.

임대차 기간의 보장은 임차인이 상가 임대차계약을 체결할 때 가장 중요하게 생각하는 사항이다. 무조건 10년의 계약 기간이 보장되는 것이 아니므로, 개정된 상가건물임대차보호법의 임대차 기간 규정을 잘 살펴야 안정된 임대차계약을 유지할 수 있다.
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