이재명 경기도지사가 성남시장 시절 추진한 판교 대장지구 개발사업 특혜 논란이 가라앉지 않고 있다. 이 지사가 기자회견과 입장문 등을 통해 해명하고 있지만 풀리지 않는 의문들이 여전히 남아 있어 의혹은 꼬리를 물고 이어진다.

대장지구 개발사업은 2014년 이 지사가 당시 성남시장 재선에 성공하면서 본격적으로 추진했다. 공공과 민간 사업자가 함께 개발하는 민관 공동개발 방식이 확정됐다. 성남시 산하 성남도시개발공사(성남도개공)와 민간이 함께 출자해 특수목적법인(SPC:특정 사업을 위해 설립하며 그 사업이 종료되면 해산할 수 있는 법인)을 만들고, 그 회사가 개발사업을 추진하는 형태였다. 2015년 7월 ‘성남의뜰’이라는 SPC가 설립되면서 사업이 본궤도에 올라 현재까지 진행 중이다.

성남의뜰 주주는 성남도개공과 2015년 3월 공모를 통해 선정된 하나은행 컨소시엄(하나·국민·기업은행 및 동양생명, 하나자산신탁, 화천대유자산관리)으로 구성돼 있다. 주주들은 성남의뜰 전체 주식을 우선주와 보통주로 나눠 가졌다. 우선주는 성남도개공 53.76%, 하나은행 15.06%, 국민은행과 기업은행, 동양생명이 각각 8.60%, 하나자산신탁 5.38%다. 전체 주식 기준으로 이들이 보유한 지분은 93%다. 보통주는 SK증권이 85.72%, 화천대유자산관리(이하 화천대유)가 14.28%를 각각 가졌다. 전체 주식 기준으로는 SK증권이 6%, 화천대유가 1%다.

성남도개공은 사업 주무기관으로, 하나은행 등 금융사는 자금을 조달하고 수익을 얻는 재무적투자자(FI)로 사업에 참여했다. 부동산 자산관리 업체인 화천대유는 시행사(개발사업의 전 과정을 관리 감독하는 실질적인 사업 운영자)를 맡았다. SK증권은 성남의뜰에 대한 투자자로 이름을 올렸다. 법인 또는 개인투자자가 특정금전신탁 형태로 SK증권에 “성남의뜰에 투자해달라”라며 돈을 맡겨두고 배당을 받는 구조다.

통상적으로 우선주는 의결권이 없는(경영에 참여하지 않는다는 의미) 대신 보통주보다 배당을 더 많이 받는 주식이다. 보통주는 경영에 참여할 수 있지만 우선주보다 배당이 적다. 그런데 성남의뜰은 반대로 배당했다. 그동안 성남의뜰이 실시한 전체 배당액은 5900억원인데, 성남도개공보다 화천대유와 SK증권에 더 많은 금액을 배당했다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 성남의뜰 우선주를 가진 성남도개공은 약 25억원을 출자해 지난 3년 동안 배당금 약 1830억원을 받았다. 출자금 대비 배당률은 7320%였다. 약 5000만원을 출자한 화천대유와 약 3억원을 출자한 SK증권은 같은 기간(3년)에 각각 577억원과 3463억원의 배당금을 받았다. 출자금 대비 배당률은 11만5345%다. 이 출자금은 투자자들이 SPC인 성남의뜰을 설립하기 위해 낸 돈이다. 성남도개공과 다른 투자자들은 사업이 종료되면 출자금을 그대로 돌려받기로 약정했다. 다만 출자금이 크다고 사업 규모까지 큰 것은 아니다. 주주들이 출자한 금액과 실제로 개발사업에 투자한 돈이 다르다는 것도 유념할 필요가 있다.

개발사업의 수익배분 구조

문제는 보통주를 보유한 주주인 화천대유와 SK증권 사이의 관계, 그리고 성남의뜰 전체 주주들의 수익 구조다. SK증권에 돈을 맡긴 투자자(신탁자)는 천화동인 1~7호다. 모두 화천대유의 100% 자회사인 SPC들이다. 이 천화동인 1~7호는 2015년 6월에 일제히 설립되었다. 성남시가 대장지구 개발사업자로 하나은행 컨소시엄을 선정한(2015년 3월) 3개월 뒤다. 천화동인 1~7호에 돈을 맡긴 투자자는, 경제지 기자 출신으로 화천대유 소유주인 김 아무개씨와 그의 친인척 및 지인들인 것으로 알려졌다.

성남시와 성남도개공, 성남의뜰 관계자들은 2015년 당시 수익을 배분하는 구조와 관련된 사업 협약과 약정도 체결했다. 요약하면 다음과 같다. 체결 시점에선 개발사업의 미래 수익이 어느 정도 수준일지 알 수 없다. 일단 우선주 보유자와 보통주 보유자가 수익을 어떻게 나눌지 일종의 ‘경계선’을 긋는다. 실제 수익이 그 ‘경계선’ 이하라면, 우선주 보유자인 성남도개공과 금융기관들이 모두 받는다. 실제 수익이 경계선보다 많다면 그 초과분은 보통주 보유자인 화천대유와 SK증권(천화동인 1~7호)에 귀속된다.

구체적으로 성남도개공(1종 우선주주)은 배당금 1822억원을 포함해 개발이익 가운데 5503억원을 보장받기로 했다. 1순위로 배당금 1822억원을 우선적으로 받기로 했는데 2018년에 모두 수령했다. 하나은행 등 금융사도 2종 우선주주로 일정 금액을 배당받기로 했다. 공사와 금융사들은 빠르고 안정적인 자금 회수에 중점을 뒀다.

보통주 주주들(화천대유, SK증권)은 우선주 주주에게 배당한 뒤 남는 금액을 모두 가져가는 구조였다. 그들은 이 개발사업의 사실상 운영자(시행사)다. 더욱이 사업 초기엔 수익이 나오지 않는 만큼 보통주 주주들이 출자금(납입자본금)과 별도로 운영비·용역비 등의 자금을 스스로 조달해야 한다. 개발의 결과가 좋지 않아서 우선주 주주들(성남도개공과 금융사)이 배당받은 뒤 남는 수익금이 없으면 보통주 주주들은 한 푼도 건지지 못한다. 그러나 대장동의 부동산 가격이 폭등한 덕분에 개발사업의 수익이 ‘경계선’을 크게 넘기면서 보통주 주주들이 엄청난 수익률을 기록하게 된 것이다. 특혜 의혹은 여기서 출발했다.

성남도개공과 금융사는 우선주를 가져가면서 의결권도 챙겼다. 보통주는 의결권을 주지 않았다. 일종의 민간 사업자 견제 장치다. 성남의뜰 한 관계자는 “철저히 지자체 중심으로 사업이 진행됐으며, 화천대유는 위험을 안고 불확실한 미래에 ‘베팅’했다”라고 말했다.

그러나 대장지구 사업 구조와 절차를 뜯어보면 천문학적 수익이 정당화될 정도로 화천대유 측이 큰 위험을 감수했는지에 대해선 이견이 많다. 물론 사실상의 시행사인 화천대유 입장에서 돈을 빌려 사업에 투입했고 부동산의 미래는 언제나 불확실한 만큼 ‘위험을 전혀 감수하지 않았다’고 하기는 어렵다. 그러나 대장동 개발사업이 지체되거나 무산될 수 있는 위험 요소들이 화천대유 없이도 이미 상당 부분 제거된 상태였다는 것이다.

부동산 개발업계와 금융투자 업계에선 통상 부동산 개발사업에서 대표적인 위험을 크게 세 가지로 꼽는다. 저마다 다른 생각을 가지고 있는 지주들을 설득해 토지를 확보해야 하는 토지수용 작업, 지자체의 인허가 절차, 수익 현실화 여부를 가르는 분양 등이다. 토지수용과 인허가 절차가 지연되거나 무산되면 사업 기간이 크게 연장된다. 그만큼 투입 비용과 손실이 커진다. 분양에 따른 수익 실현은 부동산 경기에 민감하게 반응한다.

그러나 판교 대장지구엔 도시개발법이 적용됐다. 도시개발법 제22조에 따라 개발공사가 100분의 50을 초과해 출자하면 사업에 필요한 토지 등을 수용할 수 있다. 수익사업이었다면 시행사인 화천대유가 일일이 지주들을 찾아 동의를 구하며 땅을 확보해야 했다. 토지가 도시개발법에 따라 수용되면서 평당 매입 가격도 최소화됐다. 매입 가격이 낮아지면서 수익성이 올랐다. 허가권을 가진 주체(성남도개공)가 직접 개발에 참여한 만큼 인허가 절차를 둘러싼 ‘위험’도 줄었다. 경기도 산하 경기연구원은 2019년 발간한 ‘대장동 개발사업의 특징과 시사점’을 통해 “도시개발사업은 명도·수용이 중요하기 때문에 지자체 협력이 필수적” “성남시의 100% 출자사인 성남도개공이 인허가 업무를 직간접적으로 지원하면서 사업 성공 가능성을 높였다”라고 썼다.

성남시와 성남도개공 등이 사업 착수 전부터 성공 가능성을 예측했던 정황도 있다. 2019년 1월 이재명 지사의 ‘선거법 위반’ 혐의에 대한 1심 판결문을 보면, 재판에 증인으로 나온 성남도개공의 한 직원은 “하나은행 컨소시엄은 ‘미래가치가 높아 재정 부분으로 참여한다’는 의사를 밝혔다”라고 했다. 또 다른 직원 B씨는 “대장동 개발사업은 위험 변수가 없을 정도로 확실했다”라고 증언했다. 물론 어느 정도 수준까지 성공할지는 예측할 수 없었을 터이다.

특유의 입지 덕분에 부동산 개발사업의 수익성과 직결되는 분양 리스크도 털어냈다는 평가가 나온다. 대장지구 북쪽엔 판교 신도시와 서울이, 동쪽엔 분당 신도시가 있다. 인근엔 서울과 연결되는 용인서울고속도로와 경부고속도로가 있고, 지난 5월에는 서판교 터널이 뚫리면서 판교와 생활권을 공유하게 됐다. 더욱이 2015년 당시엔 성남시 부동산 경기가 상승세를 타고 있었다. 한국부동산원에 따르면 성남시 분당구 주택종합 매매가격 연간 변동률은 2012년 –8.41%를 기록했다가, 2013년 -1.48%, 2014년 3.13%으로 올랐다. 2015년엔 매달 주택 가격이 오르면서 연간 변동률 3.29%를 기록했다.

특혜 논란 규명 핵심은 ‘개인3’의 정체

화천대유가 참여한 하나은행 컨소시엄이 대장동 개발 민간사업자로 선정되는 과정도 특혜 논란과 연결된다. 당시 사업자 선정에는 하나은행 외에도 산업은행, 메리츠증권 등을 대표로 하는 3개 컨소시엄이 참여했는데, 공모 마감 다음 날인 2015년 3월27일 성남의뜰이 우선협상대상자로 선정됐다.

성남도개공은 화천대유 설립(2015년 2월6일)으로부터 일주일 뒤인 2월13일에 민간사업자 공모 공고를 냈다. 화천대유 주요 관계자들은 한 달 전인 2015년 1월 실소유주로 알려진 경제지 기자 출신 김씨를 중심으로 모이기 시작했다.

화천대유 고문으로 활동했거나 관계사인 천화동인에 이름을 올린 법조계 인사들에게도 눈길이 쏠린다. 법무법인 강남 소속 남 아무개 변호사는 2020년 NSJ홀딩스 대표로 취임했다. NSJ의 예전 이름이 ‘천화동인 4호’다. 남 변호사는 과거부터 대장지구 개발사업과 관련이 있었다. 이재명 지사가 대장지구 개발사업을 본격적으로 개시하기 이전엔 한국토지주택공사(LH)가 공영개발을 추진하고 있었다. 2010년 한 민간 사업자가 당시 한나라당 국회의원의 동생과 전직 LH 임원 등에게 “공영개발을 민간개발로 바꾸는 걸 도와달라”라며 돈을 건넸다가 적발돼 형사처벌을 받았다. 남 변호사는 이 사건에 연루돼 구속기소되었다가 항소심에서 무죄를 확정받았다. 다만 법원은 남 변호사가 국회의원 비서관으로부터 LH의 개발사업 관련 정보를 얻은 기소 내용은 사실로 판시했다.

법무법인 강남의 다른 변호사들도 거론된 바 있다. 그중 하나인 박영수 특검은 화천대유 고문단에 이름을 올렸다. 이 법무법인 소속인 조 아무개 변호사는 ‘천화동인 6호’의 사내이사로 이름을 올렸다. 고 아무개 변호사는 대장지구와 ‘결합 개발’로 묶여 공원화 조성이 추진된 성남시 수정구 신흥동 1공단 개발사업 관련 소송에서 법률대리인을 맡았다. 그 밖에 화천대유 고문단에는 강찬우 전 수원지검장, 권순일 전 대법관, 원유철 전 미래한국당 대표, 이현주 전 외환은행 부행장 등도 이름을 올리고 있다. 강찬우 전 지검장은 이재명 지사가 선거법 위반 혐의로 수사를 받을 때 변호인으로 활동했다. 권순일 전 대법관은 대법원 전원합의체가 이재명 지사의 선거법 위반 사건에 대해 무죄 취지 파기환송을 결정했을 때 대법관 중 한 명이었다.

화천대유의 초기 자금 출처와 흐름에도 관심이 쏠린다. 화천대유는 대장동 개발사업 초기에 400억 원 이상을 투자한 것으로 보인다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 화천대유는 2015년 킨앤파트너스라는 투자자문사로부터 대장지구 A1~2, B블록 사업 용도로 291억원을 빌렸다. 연 이자율 6.9~13.2%였다. 화천대유는 엠에스비티라는 업체로부터도 연 이자율 6.9%로 60억원을 빌렸다. 이들 자금이 화천대유의 초기 운영비 등의 명목으로 활용된 것으로 추정된다. 이성문 화천대유 대표는 한 신문과의 인터뷰에서 사업 초기 비용으로 약 350억원을 투입했다고 밝힌 바 있다. 킨앤파트너스는 화천대유에 대한 대출액을 2017년에 457억원으로 늘렸다. 이자율도 25.0%로 올렸다.

화천대유에 돈을 빌려준 킨앤파트너스는 400억원 넘는 거액을 정체를 알 수 없는 투자자로부터 조달했다. 이 회사의 감사보고서에 대출자의 명의가 나오는데, 실명이 아니다. ‘개인3’으로 적혀있다. 자금 흐름을 보면 ‘개인3’은 대장지구 개발사업 초기 위험 중 상당 부분을 떠안은 사람이다. 이 개발사업이 성공하면 원금과 미리 약정된 이자를 받거나 혹은 투자조건을 바꿔 더 많은 수익을 얻을 수 있다. 그러나 실패하면 큰 손실을 감수해야 한다. ‘개인3’의 정체와 역할 확인이 대장동 개발 의혹 규명의 핵심이 될 수 있는 셈이다.

2018년 9월 킨앤파트너스가 화천대유에 빌려준 돈 가운데 351억원이 ‘프로젝트 투자금’으로 전환된다. 대출금(빌려준 돈)이라면 원금과 미리 약정된 이자만 상환 받을 수 있다. 그러나 그 돈의 성격을 투자금으로 전환했다는 건 해당 사업의 수익률에 비례한 돈을 지급 받겠다는 이야기다. 이는 대장지구 개발사업이 2017년에 본궤도에 오르면서 시행사인 화천대유가 금융권으로부터 대출을 일으키는 데 성공한 시기였다. PF유동화회사인 성남대장제일차 등으로부터 총 2568억원의 단기 차입금을 조달했다. 킨앤파트너스는 사업 전망이 좋아지자 화천대유에 투입한 돈의 성격을 정해진 이자만 받는 대출금에서 투자금으로 바꿔 더 큰 수익을 노린 것으로 보인다. 이로써 화천대유가 아파트 분양 등으로 낸 수익 가운데 상당 부분이 킨앤파트너스로 흘러 들어가는 자금 흐름이 형성되었다. 킨앤파트너스는 지난 3월 화천대유와 프로젝트 예상수익금 중간정산을 했다. 이때 받은 수익금에 대해 킨앤파트너스가 납부한 원천징수세액만 131억원에 달한다.

화천대유가 킨앤파트너스의 대출금을 투자금으로 전환해준(화천대유로서는 손해다) 이유는  확인되지 않는다. 초기 사업비로 돈을 빌려줄 당시부터 그런 조건을 내걸었거나 혹은 다른  사정이 얽혔을 수도 있다.

킨앤파트너스 감사보고서에 따르면, 이 투자자문사는 2016년 ‘개인3’으로부터 400억원(이자율 10%)을 빌린 뒤, 다시 화천대유에 대출했다. ‘개인3’으로부터 출발한 돈이 킨앤파트너스를 거쳐 화천대유로 들어간 것이다. 킨앤파트너스는 특히 이 돈을 빌리면서 ‘개인3’에게 천화동인4호 특정금전신탁을 담보로 제공했다. 킨앤파트너스가 빌려준 돈을 상환받지 못할 경우 천화동인4호의 권리를 양도받을 수 있다는 의미다. 천화동인4호는 SK증권 명의로 성남의뜰에 8712만원을 출자했다. 지난 3년간 1006억원의 배당금을 받았다.

‘개인3’은 〈시사IN〉 취재 결과 최기원 SK행복나눔재단 이사장으로 확인됐다. 최 이사장은 최태원 SK그룹 회장의 여동생으로, 그룹 지주회사인 SK(주) 지분 6.85%를 가진 3대 주주다. SK행복나눔재단과 킨앤파트너스의 복수 관계자에 따르면, 2015년 최 이사장은 400억원을 킨앤파트너스에 빌려주고 10%의 고정 이자를 받는 계약을 체결했다.  

최 이사장이 킨앤파트너스에 거액을 빌려준 배경에는 당시 이 업체 대표와의 친분이 있다. 킨앤파트너스 공시를 보면, 2015년 킨앤파트너스의 최대주주(지분율 100%) 겸 대표는 박중수씨였다. 박씨는 SK행복나눔재단 본부장을 거쳐 행복나눔재단 산하 행복에프엔씨 대표를 맡았다. 2017년 말까지는 최기원 SK행복나눔재단 이사장과 함께 우란문화재단 공동대표로도 재직했다. 우란문화재단은 모친인 ‘우란’ 박계희씨를 추모하는 뜻에서 최기원 이사장이 직접 설립했다. 

다만 최 이사장 측은 화천대유와 관계에 대해선 선을 그었다. 킨앤파트너스가 어디에 어떻게 투자하고 얼마의 수익을 냈는지 최 이사장은 모른다는 입장이다. 킨앤파트너스의 한 관계자는 “화천대유에 투자할 목적으로 킨앤파트너스에 돈을 빌려준 것은 아니다. 최 이사장과 업체의 계약 내용은 돈을 빌려주고 이자를 받는 것뿐이었다. 킨앤파트너스가 화천대유 외에 다른 여러 사업에도 투자했는데 손실이 났다. 현재 약속한 이자뿐만 아니라 원금도 받지 못하고 있다”라고 말했다. 

추측만 무성했던 ‘익명의 투자자’ 정체가 드러났지만 여전히 의문은 남는다. 킨앤파트너스는 감사보고서에 단순 금전소비대차계약을 체결했다는 최 이사장을 ‘개인3’으로 기재하면서 이례적으로 신원을 완전히 감췄다. 또 법인등기부등본을 보면, 최기원 이사장이 대표로 있는 행복나눔재단 산하 행복에프엔씨의 현 대표가 지난 3월22일부터 킨앤파트너스 사내이사로 등재돼 있다. 일부 이사진도 겹친다. 2018년 킨앤파트너스는 사무실을 서울 성동구 성수동2가에 위치한 우란문화재단 건물로 이전했는데, 이 건물 소유주는 최기원 이사장이다. 최 이사장 측이 충분히 킨앤파트너스 재무현황을 파악할 수 있는 셈이다. 임원과 이사진이 킨앤파트너스와 겹치는 이유도 최 이사장의 투자금 회수가 목적인 것으로 알려졌다. 킨앤파트너스는 지난 6월 자회사였던 플레이스포에 흡수합병됐다.

*이 기사는 9월23일 마감한 제733호 ‘400억원 동원한 ‘개인3’은 누구인가’에  24일 오전 새롭게 확인된 사실을 반영해서 업데이트한 것입니다.